我独泛一叶孤舟，将东皋走遍，还记得当年，庭院里绿阴深深门户紧掩。青苔小径印满我们的屐齿，罗袖沾遍酒痕赏心乐事无限。想再寻觅往日的踪迹，空惆怅，此地已成萧瑟凄凉秋苑。从前相约赏花的朋友，离别后全都风吹云散。
迢迢流水悠悠去远，哪里知道流水之外，却是重山叠岭更加遥远。故人远在天涯归梦苦短，想是早忘了家园的花窗雕槛。望不尽斜阳冉冉西下暮色苍茫，手抚乔木慨叹年华将晚。只有那残留的几朵红花，还眷恋这凄婉的西园。

本篇写感怀旧游，用语简洁清疏，不借辞采眩人眼目，而重情感的波澜起伏，用典极少，韵致沉郁空灵，不愧为感怀名篇。
上片以“泛孤艇，东皋过遍”发端，直点本题——重访中庵故园。“孤艇”，点出词人是独自寻访，孤寂之情可见。“遍”、“泛”二字并举，点明词人寻觅之广、寻觅之久，可见词人对访地之情深，对此次访游之重视，情境全出。此发端与后文“欲寻前迹”互相照应，为下文的描写开拓局面。“尚记”以下四句均是追忆往事。“绿阴门掩”，写昔日所见中庵园林之幽静；“屐齿莓苔”，写游中庵园林一事；“酒痕罗袖”，写昔日宴乐之乐。而这一切都总归于“事何限”之内、“记当日”之中。足见昔日游览所见幽静之景与风月交游、诗酒乐事给词人留下的印象十分深刻，而且非常美好。“欲寻”三句，由昔转今，成一顿挫。词人重游旧地，欲寻前迹，却是时移世换，一切已渺然。开篇至此，时序已有三次变化，而这正是词人用腾挪开合的写法，故意为之。将“东皋过遍”后的感受“空惆怅”放在“尚记当日”的一段忆昔后，正是想造成今昔鲜明的对比，造成笔势上的起伏之感。为了更进一步强调这种对比，词人在写景的描写上也下足了功夫。首先，以季节变化突显情感变化。如写昔日游览所见是“绿阴”、“莓苔”，一片春色；写今日游览所见是“秋苑”，一片萧瑟。如此写来，旧日之乐、今日之悲的反差之大就一目了然了。其次，运用了虚实相生的手法。如词人以想象之笔虚写旧游时，用“屐齿莓苔”、“酒痕罗袖”这样形象具体的内容去充实，这样写，既能表明词人对旧游印象深刻，又能表现词人对旧游的怀恋之情。欲寻前迹，却见一片萧条景象，词人心中自有无穷感慨。但他将这许多感慨只融为“空惆怅”一句，用“成秋苑”的写意笔墨，括尽人世沧桑，化虚为实，空灵深婉，言有尽而意无穷。结尾几句承“空惆怅”而来，写故人离散，发物是人非之慨叹。当年同游此地、饮酒赏花的友人，一别之后竟皆“风流云散”。以风云形态的易变不定喻人间的别易会难，用笔熨帖而灵动凄美。“总”字遥应开篇“孤”字，写尽词人心中人去园空，离散无凭，形孤影单，阔别已久的孤寂感受。
纵观上片，词人重过故园的寻、忆、感，均出自他“孤”寂多感的情怀和“惆怅”神伤的双眼。这些点染情状的字眼都是词人精心提炼而设，尤为传神。
下片承接上片的抒情线索，作生发描写。“水远”在景致上是遥应“泛孤艇”之所见，其意象却是紧承上片结句意脉而来，以山高水远进一步写故人的“风流云散”。由故人踪影的无觅和阻隔两地的山水苍茫，反托出词人怀人的深情。再辅以“怎知”、“却是”等虚字勾画，迢迢流水外更兼乱山无数之景，更见雄浑。“天涯”两句承前启后，由融情入景转入抒怀人之情。“绮疏雕槛”指中庵故园。“想忘了”并不是真的说故人忘却了故园，而是词人体贴故人之辞：短梦的飘零无力与天涯的空阔苍茫相对，见出天涯故人欲归不能的痛苦和无可奈何。写怀人之情，不直写自己如何怀念，却曲笔从对面写来，替故人设想，刻画传神，更见出词人对故人的理解和同情。“望不尽”四句由抒情转回写景，为全词的收束。在章法上，这四句承上文重访的感怀之情，历经忆昔、忆人、怀人三层，曲折写来，筋摇骨转，又以所见景象作结，写尽词人的情感变化。“望不尽，冉冉斜阳”化用周邦彦《兰陵王柳》“斜阳苒苒春无极”一句诗意，突出故园无限萧条之境，引发迟暮之悲。“抚乔木、年华将晚”暗用桓温典故，以个中之人真切的情态动作，进一步将望“斜阳”而生出的迟暮之悲由外围、外景、外物引入内心深处，使之情景生发，心物交流，融会成意蕴雄浑的意境。让人读之意感横生，不辨是景是情，但觉感慨万端。承此而来的结句更耐人寻味：冉冉斜阳下的故园之中，仅有几朵红花历经风雨留存至今。在今昔盛衰的变化中，想必它们也有着人物两非的凄怆之感吧。花如此，人亦如此。